แนะวิธีเสกซากอาคารร้างกลายเป็นทอง

[Pridivit]

แนะวิธีเสกซากอาคารร้างกลายเป็นทอง
       ฟื้นซาก “NPA” ขุมทรัพย์โกยรายได้มหาศาล
       
        เปิดตำราเสกซากอาคารร้างกลายเป็นขุมทรัพย์ ฉบับ“สุรเธียร จักรธรานนท์”เซียนวงการอสังหาริมทรัพย์-มือทองฟื้นซากอาคารร้างทั่วกรุง และอดีตหัวเรือใหญ่ “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น”ในเครือชินวัตร เผยวิธีเลือกซื้อซากอาคาร ต้องซื้อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ และขายช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟู สามารถฟันกำไรมากกว่า 20%
       
       ช่องทางการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีปแบบหนึ่งที่สามารถสร้างรายได้เข้ากระเป๋าได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ และใช้เวลาไม่นานมากนัก น่าจะเป็นการเลือกลงทุนสินทรัพย์ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) และหนี้สินไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) เพราะราคาของทั้ง NPA และNPL นั้นมีราคาค่อนข้างถูก หากเทียบกับการลงทุนซื้อที่ดินดิบมาพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งนอกจากจะต้องใช้เวลาในการพัฒนานานกว่าการเลือกซื้อ NPA มาปรับปรุงแล้วขายมาก อีกทั้งราคายังต่ำกว่า เพราะ NPA เป็นสินทรัพย์ที่พัฒนาเกือบแล้วเสร็จ หรือบางโครงการพัฒนาแล้วเสร็จ 100% ทำให้ต้นทุนในการปลูกสร้าง ทั้งค่าแรงงาน และวัสดุก่อสร้างต่ำกว่าการเลือกปลูกสร้างใหม่
       
        ที่สำคัญขั้นตอนการขออนุญาตปลูกสร้างค่อนข้างยุ่งยาก ต้องใช้เวลาขออนุญาตนาน และหลายขั้นตอนต้องติดต่อกับหลายหน่วยงาน รวมถึงการขออนุญาตบางขั้นตอนยังซ้ำซ้อนกันในหลายหน่วยงาน ขณะเดียวกัน ที่ดินบางแปลงยังไม่สามารถขอปลูกสร้างได้ตามที่ต้องการ เพราะติดข้อจำกัดของผังเมืองที่เปลี่ยนไป โดย NPA จะไม่ติดปัญหาด้านนี้ เนื่องจากมีการขออนุญาตไว้ก่อนหน้านี้แล้ว
       
        “ระยะหลังนักลงทุนมืออาชีพ นิยมเลือกลงทุนใน NPA เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนกลับมาอย่างรวดเร็ว และค่อนข้างสูง เฉลี่ยที่ 20% เนื่องจากซื้อ NPA มาในราคาไม่แพง ใช้เงินปรับปรุงซากอาคารไม่มาก อีกทั้งยังใช้เวลาปรับปรุงไม่นาน และสามารถขายต่อได้ทันที เพราะส่วนใหญ่ NPA จะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมีศักยภาพ เป็นที่ต้องการของตลาด ”สุรเธียร จักรธรานนท์ อดีตกรรมการผู้อำนวยการ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อธิบาย
       
        สุรเธียร กล่าวอีกว่า การเลือกซื้อ NPA นั้น จะต้องเลือกโครงการที่มีปัญหาน้อยที่สุด โดยเฉพาะเรื่องโครงสร้างอาคารซึ่งต้องตรวจสอบอย่างละเอียดว่าโครงสร้างมีปัญหาหรือไม่ รวมถึงระบบภายในอาคารด้วย เช่น การวางท่อประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย การวางท่อเครื่องปรับอากาศ เพราะสิ่งเหล่านี้หากเกิดปัญหาแล้วแก้ยากพอสมควร เนื่องจากเป็นงานภายในโดยเฉพาะท่อต่าง ๆ จะฝังอยู่ภายใน ซึ่งหากเกิดปัญหาจะหาต้นเหตุลำบากนอกจากนี้ เรื่องใบอนุญาตปลูกสร้างเป็นสิ่งสำคัญ หากโครงการยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ซึ่งจะต้องดูด้วยว่า ใบอนุญาตหมดอายุหรือยัง หากหมดอายุแล้วสามารถต่ออายุได้หรือไม่? ตรงนี้เป็นประเด็นที่ไม่ควรมองข้ามเพราะค่อนข้างสำคัญ
       
       เคล็ดลับลงทุน NPA
       
        ที่สำคัญ การเลือกซื้อ NPA นั้น ควรจะเลือกซื้อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะจะได้ราคาถูกมาก บางโครงการขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาด 40-50% และใช้เงินปรับปรุงโครงการให้สวยงาม ทันสมัยอีกไม่มาก และควรขายทิ้งทันทีหากมีกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรขายในช่วงเศรษฐกิจดี เพราะจะได้กำไรค่อนข้างสูง ทั้งนี้ หากจะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาแล้วเห็นว่า มีกำไรต่ำกว่า 6% ไม่ควรลงทุน เพราะมีความเสี่ยงสูง อีกทั้งผลกำไรยังไม่คุ้มค่าการลงทุน ควรเลือกลงทุนในโครงการที่มีกำไรมากกว่า 8% ขึ้นไป จึงจะคุ้มทุนและลดความเสี่ยง หากเกิดภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจ
       
       สุรเธียร กล่าวอีกว่า การเลือกซื้อ NPA นั้น สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามนั่นคือ ทำเลที่ตั้งโครงการ ซึ่งจะต้องพิจารณาว่า โครงการที่ต้องการซื้อตั้งในทำเลที่ตรงกับความต้องการของตลาดหรือไม่ เช่น หากต้องการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัย ควรเลือกซื้อโครงการที่ตั้งในทำเลใจกลางเมือง(CBD) และอิงแนวรถไฟฟ้า BTS ทั้งแนวเดิมและส่วนต่อขยาย รวมถึงรถไฟฟ้าใต้ดิน เพราะการเดินทางสะดวก ซึ่งผู้ที่ต้องการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ ต้องการการเดินทางสะดวก และแวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็น ใกล้ ที่ทำงาน แหล่งชอปปิ้ง สถานศึกษา และโรงพยาบาล เป็นต้น
       
       “ในช่วงเกิดวิกฤตเศรษฐกิจรอบที่แล้ว ตอนนั้นผมยังทำงานอยู่ที่เอสซีฯ เป็นช่วงที่มีอาคารร้างทั่วประเทศถูกทิ้งไว้ เจ้าของอาคารขาดเงินพัฒนาต่อให้แล้วเสร็จ เพราะแบงก์ไม่ปล่อย้ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯที่มีจำนวนมาก มีอาคารสูงประมาณ 1,000 อาคาร ที่ถูกทิ้งร้างไว้ ซึ่งสถาบันการเงินเจ้าหนี้ และเจ้าของอาคารต้องการขายทิ้ง เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ ซึ่งขายในราคาไม่แพง ตอนนั้นเอสซีฯเห็นโอกาสในการสร้างผลกำไร จึงซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงแล้วขายต่อ ปรากฏว่าสามารถสร้างผลกำไรได้อย่างมหาศาล โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมย่านพหลโยธิน ที่นำซากอาคารเก่ามาปรับปรุงแล้วขาย สามารถขายหมดอย่างรวดเร็ว อีกทั้งผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุน ยังสามารถสร้างผลกำไรจากการขายต่ออีกด้วย และบางคนซื้อเพื่อนำไปปล่อยเช่า ก็สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีเฉลี่ยเดือนละ 12,000 บาท ซึ่งเป็นเงินมากกว่าที่ต้องผ่อนชำระคืนสถาบันการเงินเจ้าหนี้ด้วย”สุรเธียร อธิบาย
       
       สำหรับ NPL นั้น สุรเธียร บอกว่า ก็น่าสนใจ หากคิดจะซื้อเพื่อลงทุนต่อ แต่การซื้อ NPL ค่อนข้างยุ่งยากกว่าการเลือกซื้อ NPA เพราะเป็นการซื้อธุรกิจ หากเป็นธุรกิจที่ถนัด ก็ไม่มีปัญหามากนัก เพราะสามารถเรียนรู้ระบบงานและทำงานต่อได้ทันที แต่ถ้าเป็นธุรกิจที่ไม่ถนัดจะต้องศึกษาโครงสร้างธุรกิจอย่างละเอียดรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เรื่องโครงการการบริหารจัดการ การขนส่งสินค้า วิเคราะห์ตลาดและความต้องการของลูกค้าอย่างชัดเจนตรงกลุ่มเป้าหมาย หากพิจารณาดีแล้ว ก็สามารถลงทุนต่อได้ ซึ่งจะสร้างกำไรกลับมาเร็วเช่นเดียวกัน เพราะไม่ต้องเสียเวลาก่อสร้างอาคาร ซื้อเครื่องจักร อุปกรณ์สำนักงาน หรือเริ่มธุรกิจใหม่ ๆ รวมถึงธุรกิจเดิมอาจจะมีฐานลูกค้ามากพอที่จะดำเนินธุรกิจต่อไปได้
       
       
       **************
       
       เก็งกำไรอสังหาฯมีสิทธิ์เจ็บตัว
       เตือนอย่าหลงเชื่อพวกสร้างข่าวลวง
       
        เตือนนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์เจ็บตัว เหตุนักปั่นราคาที่ดินฉวยจังหวะสร้างข่าวเท็จ ปั่นราคาที่ดินจนพุ่งทะยานก่อนเทขายทิ้ง “สุรเธียร จักรธรานนท์” เซียนวงการอสังหาริมทรัพย์ เตือนก่อนร่วมวงเก็งกำไร เช็คข้อมูลก่อนตัดสินใจ เชื่อมีกระบวนการสร้างข่าวเท็จปั่นราคาที่ดิน
       
        การปั่นราคาที่ดินมีให้เห็นมาหลายยุคหลายสมัย โดยเครื่องมือที่ใช้ก็หนีไม่พ้นการนำนโยบายการลงทุนของรัฐบาลมาเป็นมูลเหตุในการปั่นราคาที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการสร้างเมืองใหม่ สร้างแหล่งชุมชน การตัดถนนหนทาง แต่ที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงที่ผ่านมาไม่กี่ปีนี้ น่าจะเป็นเรื่องการปั่นราคาที่ดินจากนโยบายของรัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ที่ประกาศจะย้ายเมืองหลวงไปอยู่ที่นครนายกหรือสร้างเมืองคู่แฝด ซึ่งเป็นการสร้างกระแสที่แรงมาก จนทำให้ราคาที่ดินในเมืองนครนายกพุ่งขึ้นเกินความเป็นจริงมาก และพวกนักเก็งกำไร นายทุนเครือข่ายนักการเมืองไปคว้านซื้อที่ดินจำนวนมากหลายหมื่นไร่จากชาวบ้าน และเทขายเมื่อวงในปล่อยข่าวว่า โครงการสร้างเมืองใหม่นครนายกเป็นไปไม่ได้
       
        ส่วนการปั่นราคาที่ดินที่โดดเด่นข้ามหลายปี คงหนีไม่พ้นการปั่นราคาที่ดินบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ที่มีการปั่นราคาที่ดินหลายรอบ นับตั้งแต่ก่อนที่จะมีการลงทุนสร้างอย่างจริงจังในรัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ซึ่งมีการปั่นราคามาตลอดหลายครั้งหลายหน จนทำให้ราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิพุ่งสูงเกินความเป็นจริง สูงกว่าราคาประเมินหลายเท่า บางแปลงราคาพุ่งสูงเป็น 1,000% หรือบางแปลงที่ตั้งในทำเลไม่ดี ราคายังถีบตัวสูงขึ้น 20-30% ซึ่งโดยรวมราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิพุ่งสูงขึ้นเฉลี่ย 50-80% ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา แต่ปัจจุบันราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิเริ่มนิ่ง และบางแปลงมีราคาลดลง เนื่องจากการปั่นราคาสูงเกินจริง และบางทำเลไม่เหมาะที่จะพัฒนาเป็นที่พักอาศัยได้ จึงทำให้ราคาลดลงโดยอัตโนมัติ
       
        นอกจากนี้ ราคาที่ดินรอบ ๆ แนวรถไฟฟ้า ทั้งลอยฟ้า และมุดดิน ทั้งเส้นทางเดิมที่เปิดให้บริการอยู่แล้ว รวมถึงส่วนต่อขยายที่กำลังจะเปิดให้บริการในปีนี้ และแนวทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ก็ถูกปั่นราคาขึ้นไปจนราคาสูงเกินความจริงไปมาก หลายทำเลราคาพุ่งขึ้นเท่าตัว ภายในเวลา 2-3 ปีเท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ)และสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน)ที่คาดว่ารถไฟฟ้าจะเริ่มก่อสร้างได้ในปีนี้ และเปิดให้บริการในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า
       
       วิศิษฐ์ คุณาทรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด กล่าวว่า ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง ซึ่งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง น่าจับตาที่สุด เพราะจะมีความคืบหน้าด้านการลงทุนโครงการรถไฟฟ้ามากที่สุด แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีกระแสเข้ามาปั่นจนทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นหลายครั้ง แต่ขณะนี้ราคาเริ่มตกลงมาแล้ว จึงเป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะเข้าไปซื้อ เพราะอีก 3-5 ปี ราคาน่าจะปรับขึ้นไปได้จากเดิม 30-50% แต่จากแผนการก่อสร้างที่ยังไม่แน่นอนว่าจะก่อสร้างครบทุกสถานี หรือก่อสร้างเฉพาะสถานีใหญ่ๆ ก่อน ดังนั้นควรจะซื้อที่ดินในทำเลใกล้สถานีหลักๆ เช่น แคราย ท่าอิฐ บางใหญ่ สนามบินน้ำ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง
       
       หากยังจำกันได้ สมัยสุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ นั่งเก้าอี้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม มีความพยายามที่จะผลักดันให้ลงทุนโครงการแหลมผักเบี้ย สะพานข้ามทะเลลงไปทางใต้ โดยอ้างปัญหาจราจรติดขัดในช่วงการเดินทางจากกรุงเทพฯไปยังหัวหิน ชะอำ แต่โครงการถูกค้านอย่างหนักจนยังไม่มีความคืบหน้า และพับแผนไปในที่สุด
       
       ครั้งนั้น กลุ่มก๊วนของสุริยะ ได้เข้าไปกว้านซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้าจำนวนมาก ทั้งตระลจึงรุ่งเรืองกิจ ,เจ้าพ่อน้ำเมา เจริญ สิริวัฒนภักดี,เฉลียว อยู่วิทยา และนักการเมืองท้องถิ่นในย่านเพชรบุรี ที่ไปกว้านซื้อที่ดินจากชาวบ้านจำนวนหลายหมื่นไร่ จนทำให้ราคาที่ดินบริเวณทางขึ้น-ลงของโครงการพุ่งจากราคาไม่กี่หมื่นบาทต่อไร่เป็นหลายแสนบาทจนถึงไร่ละ 8-9 ล้านบาท ในทำเลที่ติดชายทะเล
       
       สุรเธียร จักรธรานนท์ อดีตกรรมการผู้อำนวยการ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น บอกว่า “การปั่นราคาที่ดินมีมานานหลายยุคหลายสมัย ซึ่งคนที่รู้วงในจะอาศัยความได้เปรียบ ความเร็ว เข้าไปกว้านซื้อที่ดินไว้ก่อนที่จะปล่อยข่าวดีว่าจะมีการลงทุนโครงการต่าง ๆ ที่จะส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนั้นพุ่งสูงขึ้น หลังจากนั้นจะปล่อยของออกมาในช่วงที่ปั่นราคาไปสูงแล้ว ซึ่งใช้เวลาไม่นาน และสร้างผลตอบแทนอย่างมหาศาล”
       
       อย่างไรก็ตาม บางครั้งการปั่นราคาที่ดินไม่มีมูลเหตุจริงที่จะปั่นราคาได้ แต่กลับใช้วิธีไม่ดี ด้วยการสร้างข่าวเท็จขึ้นมาเป็นกลลวง เพื่อให้นักลงทุน หรือนักเก็งกำไรไปติดกับดัก เพื่อปั่นราคาที่ดิน หลังจากนั้นจะปล่อยของออกมา ซึ่งผู้ที่หลงกล หรือมีความโลภจะติดกับดัก และเจ็บตัวในที่สุด เพราะนอกจากราคาที่ดินจะลดลงเอง ตามกลไกตลาดแล้ว การปล่อยที่ดินออกมายังเป็นเรื่องที่ค่อนข้ายาก
       
       แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการปั่นราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิว่า รู้ตั้งแต่แรกแล้วว่าเป็นกลลวง ที่บอกว่าจะสร้างมหานครสุวรรณภูมิ เพราะไม่มีที่ไหนในโลกที่จะเอาเมืองไปไว้ใกล้สนามบิน แต่รัฐบาลที่แล้วกลับมีแผนที่จะสร้างมหานครสุวรรณภูมิบริเวณรอบสนามบินซึ่งไม่เหมาะสม การปล่อยข่าวเช่นนั้น เพราะคนในรัฐบาลวางแผนร่วมกันปั่นราคาที่ดิน ซึ่งก็ได้ผลเพราะมีนักเก็งกำไรเจ็บตัวกับการเก็งกำไรที่ดินบริเวณดังกล่าวจำนวนมาก รวมถึงบรรดาลิ่วล้อนักการเมืองที่เข้าไปเก็งกำไรด้วย แต่ปล่อยที่ดินออกมาไม่ทัน จนทุกวันนี้ยังต้องถือครองที่ดินต่อไป และยังต้องเสียเงินค่าดอกเบี้ยจ่ายจำนวนมหาศาลอีกด้วย
       
       แหล่งข่าว กล่าวต่อว่า หากมีกระแสข่าวว่า รัฐบาลจะลงทุนสร้างเมือง สร้างชุมชน ตัดถนนหนทาง ขอให้เช็คข่าวอย่างรอบคอบ ว่าจะมีโครงการเหล่านั้นจริงหรือไม่ เพราะบางครั้งเป็นการปล่อยข่าวของผู้ที่ต้องการเก็งกำไรจากการปั่นราคาที่ดินเท่านั้น ซึ่งการทำงานของคนกลุ่มนี้ จะทำงานกันเป็นทีม และมีการสร้างข่าวเท็จขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างความน่าสนใจ แต่สุดท้ายก็ไม่มีการลงทุนโครงการดังกล่าวจริง ซึ่งเมื่อถึงตอนนั้น พวกสร้างข่าวก็ขายทิ้งที่ดิน เพื่อทำกำไรไปเรียบร้อยแล้ว ส่วนพวกที่รู้ไม่ทันหรือขาดข้อมูลจริง ต้องถือครองที่ดินต่อไป ซึ่งไม่รู้ว่าเมื่อไหร่จะสามารถปล่อยที่ดินออกไปได้

ที่มา: ผู้จัดการ