เคล็บลับเก็งกำไร”บ้าน-ที่ดิน” เปิดทำเลทอง ทั่วประเทศ

[Pridivit]

       *เปิดกลยุทธ์การหาเงินจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคเศรษฐกิจตกต่ำ รวยอย่างไม่รู้ตัว!
       *เผยทำเลทองทั่วประเทศ เหมาะสำหรับรายเล็ก รายใหญ่
       *เตือนพวกชอบซื้อคอนโดมิเนียม ระวังเจ็บตัว!
       
        ยุคเศรษฐกิจขาลงเช่นนี้ ผู้ที่ต้องการลงทุนคงจะต้องคิดให้หนักว่า ควรจะเลือกลงทุนรูปแบบไหนจึงจะสร้างผลตอบแทนให้คุ้มค่าต่อการลงทุนมากที่สุด
       
        การฝากแบงก์น่าจะไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดในยุคนี้ เพราะดอกผลจากการฝากแบงก์เฉลี่ยอยู่ที่ 2-3% ต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่น่าสนใจ หากเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งได้ผลตอบแทนค่อนข้างเร็ว แต่มีความเสี่ยงสูง การสะสมทองคำซึ่งราคาพุ่งทะยานแตะบาทละ 13,000 บาทไปแล้วเมื่อช่วงปลายปีก่อน หรือลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงเฉลี่ยที่ปีละ 8-10% แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หากจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าและน่าพอใจ ควรจะเลือกลงทุนในช่วงที่ราคาไม่สูงเกินไป และเลือกลงทุนในเซกเตอร์ที่มีโอกาสสร้างรายได้สูงที่สุด
       
        อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคธุรกิจไม่กี่ภาคธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำให้กับนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ เห็นได้จากนักธุรกิจชาวไทยหลายคนที่ประสบความสำเร็จจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ราชันย์น้ำเมา เจริญ สิริวัฒนภักดี ,เจ้าสัวซีพี ธนินท์ เจียรวนนท์ ,เจ้าพ่อกระทิงเฉลียว อยู่วิทยา ,เจ้าพ่อเนสกาแฟ ประยุทธ มหากิจศิริ หรือแม้แต่อดีตนายกฯพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ก็ร่ำรวยมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และยังเห็นว่าธุรกิจนี้สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างงดงามและรวดเร็ว จึงไม่ยอมทิ้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ก่อนที่จะถูกยึดอำนาจโดยทหาร เมื่อ 19 ก.ย.2549ได้ขายทิ้งธุรกิจทั้งหมดออกไป แต่คงเหลือไว้ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยยังไม่ทิ้งหุ้นในบมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งตระลชินวัตรยังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่เช่นเดิม เพราะเห็นว่าแนวโน้มของธุรกิจยังไปได้อีกไกล และคงเป็นธุรกิจที่จะหล่อเลี้ยงครอบครัวได้อย่างยั่งยืน
       
       ทำเลทองซื้อแล้ว“ไม่ขาดทุน”
       เกาะแนวรถไฟฟ้าราคาพุ่ง
       
        ทำเลอิงแนวรถไฟฟ้ายังเป็นทำเลยอดนิยมไปอีกอย่างน้อย 10 ปี เพราะด้วยโครงข่ายที่ต้องเชื่อมต่อออกไปจากในเมืองสู่ชานเมือง จะต้องใช้เวลาในการก่อสร้างไม่น้อยกว่า 10 ปี จึงจะครอบคลุมเป็นโครงข่ายใยแมงมุม ซึ่งจะทำให้มีการเปิดพื้นที่ใหม่ เพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งแนวสูงและแนวราบ และจะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่มีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบอิสระ ไม่ต้องกังวลต่อการเดินทาง เพราะด้วยโครงข่ายทำให้การเดินทางสะดวกรวดเร็ว และลดค่าใช้จ่ายจากการเดินทางโดยรถยนต์ส่วนบุคคล
       
       จากการสอบถามดีเวลลอปเปอร์ และโบรกเกอร์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้คำตอบที่ตรงกันว่า อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่อยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางที่มีอยู่ในปัจจุบัน (รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน) ส่วนต่อขยายที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง (อ่อนนุช-แบริ่ง และสะพานตากสิน-ตากสิน) และโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ได้แก่ สายสีแดง (ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต) สายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-บางแค และหัวลำโพง-ท่าพระ) สายสีเขียวอ่อน (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายสีเขียวเข้ม (หมอชิต-สะพานใหม่) ถือเป็นทำเลศักยภาพที่น่าสนใจในการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง
       
       แนวรถไฟลอยฟ้า-มุดดิน
       ราคาถีบตัวขึ้น 12-15%
       
       ความน่าสนใจของทำเลที่ว่า เห็นได้จากราคาที่ดินในรอบปีปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว 15-20% เพราะรถไฟฟ้าเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้การเดินทางสะดวกและรวดเร็วขึ้น ไม่มีปัญหาการจราจรติดขัดเมื่อเทียบกับบางทำเลที่มีระบบสาธารณูปโภครูปแบบอื่นตัดผ่าน ยกตัวอย่างส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง แม้การก่อสร้างจะยังไม่แล้วเสร็จ แต่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเป็นช่วงๆ อย่างต่อเนื่องตามดีมานด์ ย่านสุขุมวิทตอนปลาย พบว่าราคาตลาดปรับขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 200,000 กว่าบาทต่อ ตร.วา เป็น 300,000 บาทต่อ ตร.วาแล้ว ซึ่งถ้าถือที่ดินนานๆ 2-3 ปีขึ้นไป ก็มีโอกาสที่จะได้กำไรจากส่วนต่างราคาที่จะปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต หลังจากรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ
       
       สำหรับการลงทุนในคอนโดมิเนียม เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด แนะว่า หากซื้อตอนนี้ควรซื้อในทำเลที่เกาะแนวรถไฟฟ้าที่มีอยู่แล้ว เช่น สุขุมวิทตอนต้น พหลโยธิน หลังสวน เพลินจิต วิทยุ สาทร กรุงธนบุรี (ช่วงก่อนถึงวงเวียนใหญ่) เพราะเดินทางได้สะดวก สามารถขายต่อ หรือปล่อยเช่าได้เร็ว
       
       ส่วนวิศิษฐ์ คุณาทรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด บอกว่า สินทรัพย์ทุกประเภทตามทำเลในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสีแดงถือว่าน่าสนใจในการลงทุน ทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ โดยควรจะเลือกทำเลที่อยู่ในรัศมีไม่เกิน 1 กม. หรือ 300 เมตรจากสถานี ซึ่งราคาซื้อขายที่ดินในแนวรถไฟฟ้าจะปรับเพิ่มเร็ว และสามารถมีกำไรได้ตั้งแต่ช่วงที่ยังก่อสร้างอยู่ แตกต่างจากที่ดินที่มีทางด่วนหรือถนนสายใหม่ตัดผ่านที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นชัดเจนเมื่อก่อสร้างเสร็จ
       
       “บางใหญ่-บางบัวทอง”ยังฮอต
       เหตุราคาตกหลังจากปั่นหลายรอบ
       
       ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง ซึ่งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง วิศิษฐ์เห็นว่าน่าจับตา เพราะดูจะมีความคืบหน้ามากที่สุด แม้ก่อนหน้านี้จะมีกระแสเข้ามาปั่นจนทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นหลายครั้ง แต่ขณะนี้ราคาเริ่มตกลงมาแล้ว จึงเป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะเข้าไปซื้อ เพราะอีก 3-5 ปี ราคาน่าจะปรับขึ้นไปได้จากเดิม 30-50% แต่จากแผนการก่อสร้างที่ยังไม่แน่นอนว่าจะก่อสร้างครบทุกสถานี หรือก่อสร้างเฉพาะสถานีใหญ่ๆ ก่อน ดังนั้นควรจะซื้อที่ดินในทำเลใกล้สถานีหลักๆ เช่น แคราย ท่าอิฐ บางใหญ่ สนามบินน้ำ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง
       
       ด้านภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด กล่าวว่า ทำเลในแนวรถไฟฟ้าในอนาคตทุกสายถือว่าน่าสนใจลงทุน แต่ต้องถือในระยะยาว 10 ปีขึ้นไป เพื่อรอให้ราคาปรับขึ้นเมื่อรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ
       
       ส่วนในทำเลอื่นๆ ที่ไม่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า แต่อยู่ในเส้นทางที่จะมีการตัดถนนสายใหม่ ภูมิพัฒน์ยังไม่กล้าฟันธงให้ซื้อ เพราะโครงการตัดถนนอาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตได้
       
       แนะซื้อ ทำเลใกล้ชุมชน
       “ราชพฤกษ์-สาทรตัดใหม่”อนาคตรุ่ง
       
       ภูมิพัฒน์ กล่าวว่า ทำเลอื่นๆ ที่น่าสนใจ ควรเป็นทำเลใหม่รอบนอก ที่รองรับการขยายตัวของชุมชนเมือง เช่น ถ.ราชพฤกษ์ ด้านใกล้สะพานพระราม 4 สาทรตัดใหม่ แจ้งวัฒนะ บางบัวทอง รัตนาธิเบศร์ ซึ่งในอนาคตจะคึกคักอีกมาก แต่ราคาที่ดินในย่านดังกล่าวขณะนี้ราคาตลาดปรับขึ้นไปสูงค่อนข้างมากในระดับหนึ่งแล้ว
       
       “กรุงเทพกรีฑา ศรีนครินทร์ ยังมีที่ดินแปลงใหญ่ๆ อีกมาก ก็น่าสนใจลงทุน เพราะอยู่ใกล้เมือง และวิ่งเข้าสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวก แต่ถ้าหากเป็นโซนใกล้สุวรรณภูมิเลย ถือว่าไม่น่าสนใจ เพราะจะมีผลกระทบเรื่องเสียง ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย” ภูมิพัฒน์กล่าว
       
       ในขณะที่วิศิษฐ์เห็นว่า ที่ดินในย่านสุวรรณภูมิแม้ไม่เหมาะเป็นที่อยู่อาศัย จนทำให้ราคาที่ดินตกลงไปแล้วเกือบ 30% แต่ก็ยังน่าสนใจลงทุน เพราะสามารถใช้เป็นโกดังรองรับการขนส่งสินค้าทางอากาศได้
       
       สำหรับทำเลเก่าที่เป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เช่น พระราม 9 อ่อนนุช-ลาดกระบัง วัชรพล รามอินทรา เกษตร-นวมินทร์ ก็ยังน่าสนใจลงทุน เพราะมีโครงข่ายคมนาคมที่สะดวก เช่น มอเตอร์เวย์ ถ.วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก โครงการทางพิเศษสายรามอินทรา-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งจะเชื่อมตั้งแต่รามอินทราไปถึงถ.วงแหวนรอบนอก
       
       ฝั่งตะวันออก เข้าสู่ลำลูกกา รังสิตได้อย่างรวดเร็ว ส่วนแจ้งวัฒนะ ก็เป็นทำเลที่น่าสนใจ เพราะศูนย์ราชการกรุงเทพมหานครจะเปิดใช้ในปีนี้ จะทำให้ชุมชนโดยรอบเกิดความคึกคักไปถึงเมืองทองธานีด้วย
       
       ภูมิพัฒน์กล่าวว่า “รามอินทรา วัชรพล ถือว่าดี เพราะรองรับเมืองที่ขยายตัวออกไป แต่ขณะนี้ราคาที่ดินในย่านนี้สูงมากแล้ว แต่ในอนาคตก็ยังมีโอกาสปรับขึ้นได้อีก แต่คงต้องรอให้ตลาดดูดซับซัปพลายบ้านโครงการเก่าไปก่อน รอให้มีดีมานด์จริงกลับมาดันราคาให้สูงขึ้นอีกครั้ง”
       
       ส่วนทำเลเกิดใหม่ที่น่าสนใจ เช่น สาทรตัดใหม่ ราชพฤกษ์ สามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็ว ส่วนสุขสวัสดิ์ ราษฎร์บูรณะ ประชาอุทิศ หลังจากถนนวงแหวนอุตสาหกรรม และวงแหวนด้านใต้แล้วเสร็จทั้งระบบ ก็ทำให้การเดินทางไปยังมุมเมืองต่างๆ สะดวกยิ่งขึ้น
       
       แห่เก็งกำไรคอนโดรีเซล
       ราคาพุ่งเร็วกว่าสินทรัพย์
       
       ในส่วนของคอนโดรีเซล หรือคอนโดมิเนียมมือสองที่กำลังมาแรงในหมู่นักลงทุน วิศิษฐ์กล่าวว่า สามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้เร็วกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่กำลังก่อสร้างอยู่ เพราะสร้างเสร็จแล้ว สามารถปล่อยเช่าได้ทันที บางโครงการพบว่าราคาต่อ ตร.ม. ในตลาดมือสองยังต่ำกว่าโครงการที่เปิดใหม่ในทำเลเดียวกัน ซึ่งขณะนี้คอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีไม่เกิน 20,000 ยูนิต โดยในส่วนนี้ 20% เป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน โดยคอนโดมิเนียมถือครองสั้นๆ เพียง 1-2 ปีแล้วขายต่อ ก็สามารถทำกำไรได้แล้ว ในขณะที่สินทรัพย์อื่นๆ ต้องถือครองนาน 5-10 ปีขึ้นไป จึงจะเห็นมูลค่าเพิ่มในอนาคต ส่วนในตลาดเช่าพบว่า คอนโดมิเนียมได้อัตราค่าเช่าดีกว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์มาก
       
       ซัปพลายใหม่กดดันคอนโดเช่า
       ลงทุนบ้านเช่าเจาะต่างชาติ
       
       แม้ตลาดเช่าของคอนโดมิเนียมจะค่อนข้างมีสภาพคล่องมากกว่าตลาดบ้านเช่า เพราะอยู่ในใจกลางเมือง สามารถจับตลาดได้กว้าง แต่ด้วยคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จเริ่มทยอยเข้าสู่ตลาด นั่นหมายถึงว่าจะมีซัปพลายให้เลือกมากขึ้น ทำให้เกิดการแข่งขันสูง กดดันให้คอนโดมิเนียมไม่สามารถทำราคาเช่าได้ดีนัก ซึ่งภูมิพัฒน์บอกว่า ผลตอบแทนสุทธิจากค่าเช่าอยู่ที่ 5-6% เท่านั้น และแต่ละปีอัตราค่าเช่าก็ปรับเพิ่มขึ้นได้ไม่มากนัก
       
       ส่วนอัตราค่าเช่าของบ้านเช่าจะปรับขึ้นช้ากว่าคอนโดมิเนียมมาก ถ้าบ้านเช่าอยู่ในทำเลที่ดี เช่น ใจกลางเมือง ใกล้โรงเรียนนานาชาติ มีความเป็นส่วนตัว ปลอดภัยสูง ก็น่าสนใจที่จะเจาะตลาดชาวต่างชาติได้ เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง สามารถตั้งอัตราค่าเช่าได้สูงด้วย แต่ทั้งนี้ค่าเช่าจะสูงเพียงใด ก็เป็นไปตามกลไกตลาด นั่นคือขึ้นกับดีมานด์และซัปพลายในย่านนั้นๆ ด้วย
       
       ทำเลที่น่าสนใจ ภูมิพัฒน์แนะว่า ต้องอยู่ในทำเลเดียวกับคอนโดมิเนียม เพื่อเป็นตัวเลือกสำหรับผู้ที่ไม่อยากอยู่คอนโดมิเนียม เพราะชาวต่างชาติไม่ชอบเดินทางไกล เช่น สุขุมวิท สาทร เย็นอากาศ มีพื้นที่ใช้สอยใหญ่พอสมควร ตั้งแต่ 250 ตร.ม. ขึ้นไป แต่ต้องยอมรับว่าตลาดบ้านเช่าในกลุ่มชาวต่างชาติเป็นตลาดที่เล็กมากกว่าคอนโดมิเนียม
       
       ในขณะที่เมธายกตัวอย่างให้ฟังว่า โครงการพลัส ซิตี้พาร์ค ศรีนครินทร์ แม้จะเป็นทาวน์เฮาส์ที่พื้นที่ใช้สอยเล็กกว่าบ้านเดี่ยว แต่ก็ยังมีตลาดเช่าของชาวต่างชาติได้ เพราะอยู่ใกล้โรงเรียนบางกอกพัฒนา ให้ผลตอบแทนถึง 7% หรือได้อัตราค่าเช่าถึง 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง
       
       เก็งกำไรคอนโดฯระวัง “เจ็บตัว”
       แนะตรวจสอบ5ขั้นตอนหลัก
       
       ในช่วงที่คอนโดมิเนียมกำลังฮอตในหมู่นักลงทุน ปัจจัยต่างๆ ที่ต้องประเมินเพื่อความปลอดภัยในการลงทุน ได้แก่ 1.หากเป็นโครงการใหม่ ต้องดูชื่อเสียง ที่มาที่ไปของดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการว่าน่าเชื่อถือเพียงใด สามารถผลักดันโครงการได้จนจบหรือไม่ 2.หากเป็นโครงการเก่า หรือคอนโดมิเนียมมือสองต้องตรวจสอบว่า ห้องชุดดังกล่าวเจ้าของเดิมไม่ติดค้างค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด แต่ในเรื่องดังกล่าวไม่น่าห่วงมากนัก เพราะเจ้าของเก่าจะต้องแสดงใบปลอดหนี้ ซึ่งได้รับจากนิติบุคคลอาคารชุด ในวันที่โอนกรรมสิทธิ 3.สภาพอาคาร ทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ในสภาพดีหรือไม่ ซึ่งจะสะท้อนคุณภาพในการบริหารจัดการของโครงการนั้นๆ และจะส่งผลต่อมูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ในอนาคต
       
       4.ทำเลของคอนโดมิเนียมที่จะซื้อมีตลาดรองรับหรือไม่ ทั้งตลาดขายและเช่า รวมทั้งเหมาะสมในการอยู่อาศัยเองหรือไม่ โดยอาจสอบถามจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หรือโบรกเกอร์ที่เป็นตัวกลางในการซื้อขาย ว่าตลาดเช่าเป็นอย่างไร ได้อัตราค่าเช่าเท่าไหร่ ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือเป็นอย่างไร สูงขึ้นหรือต่ำลง ซึ่งจะสะท้อนถึงความนิยมของโครงการนั้นๆ ได้ 5.ที่มาที่ไปของเงินลงทุน ควรเป็นเงินออม หรือเงินเย็นครึ่งหนึ่ง เพื่อความปลอดภัย ซึ่งถ้าพึ่งพาเงิน้มากเกินไป หากสถานการณ์ดอกเบี้ยในอนาคตปรับตัวสูงขึ้น จะกลายเป็นภาระตามมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงนี้ที่ภาวะเศรษฐกิจยังผันผวน อาจส่งทำให้มูลค่าของสินทรัพย์ไม่ขึ้นมากเท่าที่คาดไว้
       
       วิศิษฐ์เตือนนักลงทุนที่คิดจะเก็งกำไรในคอนโดมิเนียมว่า ต้องมั่นใจในกำลังซื้อของตนเองว่าสามารถผ่อนได้ตลอดครบทุกงวด และหากไม่สามารถขายต่อได้ในราคาที่ต้องการก่อนวันที่จะโอนกรรมสิทธิ ก็ต้องพร้อมที่จะผ่อนต่อ เพื่ออยู่อาศัยเอง แต่หากจะปล่อยเช่า ก็ต้องวางแผนตลาดรองรับล่วงหน้า คือ ต้องได้ค่าเช่าที่ครอบคลุมเงินผ่อนต่องวด และมีส่วนต่างกำไรพอสมควร
       
       *************
ที่มา ผู้จัดการ

[Pridivit]

ภูเก็ต-สมุย-พัทยา-ระยอง”ทำเลทอง
       นักลงทุนแห่ยึดพื้นที่ผุดบ้านพักตากอากาศ
       
        ภาคตะวันออก-ภาคใต้ทำเลทอง นักลงทุนแห่พื้นที่ผุดบ้านพักตากอากาศ ภูเก็ต-สมุย-กระบี่-ตรัง-พัทยาและระยอง แชมป์นักลงทุนลุยลงทุน ดักกำลังซื้อเศรษฐีไทย-เทศ สุราษฎร์ราคาที่ดินพุ่งพรวด 366 % ตามด้วยภูเก็ต ราคาพุ่ง 118% ตรังไม่น้อยหน้าพุ่ง 16.9% เหตุทำเลดี การเดินทางสะดวกด้วยโครงข่ายคมนาคมเพียบพร้อม ทั้งถนน ทางด่วน รถไฟ และเครื่องบิน
       
       นับตั้งแต่รัฐบาลทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี จนมาถึงรัฐบาลเฉพาะกิจในสมัยพล.เอกสุรยุทธ์  จุลานนท์ นายกรัฐมนตรีในรัฐบาลขิงแก่ ได้มีความพยายามที่จะพัฒนาสาธารณูปโภคต่างๆไม่ว่าจะเป็นระบบขนส่งทั้งทางราง ถนน สะพาน ให้สมบูรณ์และเชื่อมโยงกันทั่วประเทศ รวมถึงนโยบายส่งเสริมการท่องเที่ยวในจังหวัดที่มี ศักยภาพ  ส่งผลให้หลายจังหวัดเริ่มตื่นตัวในเรื่องของการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวของจังหวัดมากขึ้นเพื่อดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและนักลงทุนเข้ามาลงทุนให้มากขึ้น
       
       โดยที่ผ่านมาทางภาครัฐได้ให้ความสำคัญเกี่ยวกับการพัฒนาระบบขนส่งมากขึ้น ซึ่งเป็นการตอกย้ำความมั่นใจให้กับนักลงทุนว่าในจังหวัดท่องเที่ยว โดยเฉพาะในแถบภาคใต้และภาคตะวันออกที่มีศักยภาพในการเป็นเมืองท่องเที่ยวและเป็นเมืองที่น่าลงทุนเป็นอย่างมาก  โดยเห็นได้จากการที่ภาครัฐเร่งลงทุน พัฒนาปรับปรุง ถนนหนทางให้มีความสะดวกต่อการเดินทางมากขึ้น
       
       ทั้งนี้จังหวัดที่มีแนวโน้นการเติบโตค่อนข้างดีและเชื่อว่าในอนาคตจะเติบโตสูงกว่านี้ คือ ภูเก็ต กระบี่ ระยอง สมุย  พัทยา ชลบุรี สุราษฎร์ธานี ตรัง  ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีหมู่เกาะหลากหลายและนักท่องเที่ยวชาวต่างชาตินิยมเดินทางมาพักผ่อนทั้งในระยะสั้นและระยะยาวตลอดทั้งปี ส่งผลให้เกิดธุรกิจที่หลายหลาย ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจโรงแรม บ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียม เซอร์วิสต่างๆ เป็นต้น ที่ผุด ขึ้นราวกับดอกเห็ดตามอัตราการเติบโตของเมือง  ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านต่างๆมีการปรับตัวสูงขึ้นและเริ่มหาทำเลดีๆได้ยากขึ้นตามมาด้วย
       
       แคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กล่าวว่า ปัจจุบันทางกรมธนารักษ์ได้ทำการประเมินราคาใหม่ทั่วประเทศเพื่อประกาศใช้ในปี 2551-2554  โดยราคาที่ดินในภาคตะวันออกมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นโดยรวม 11% และภาคใต้มีราคาเฉลี่ยภาพรวมเพิ่มขึ้น 85%
       
       โดยจังหวัดภูเก็ตมีอัตราราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 118 % เพิ่มขึ้นจากราคาประเมินปี 2547-2550 ที่มีราคาขายตารางวาละ 50,000 บาท ที่ อ.กระทู้ ทั้งนี้เนื่องจากภูเก็ตเป็นจังหวัดท่องเที่ยวและมีชาวต่างชาติเดินทางมาพักผ่อนเป็นจำนวนมาก ประกอบกับภูเก็ตมีพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งหมด จึงส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงตาม
       
       จังหวัดสุราษฎร์ธานี แม้ว่าจะเป็นรองภูเก็ตในเรื่องของการท่องเที่ยว แต่กลับมีราคาที่ดินสูงเฉลี่ย 366 % ถ้าเทียบกับราคาประเมินเดิมที่มีราคาขายต่อตารางวา 100,000บาท ที่เทศบาลอำเภอเมือง    แคล้ว กล่าวต่อว่า เนื่องจากบางพื้นที่ของจังหวัดไม่เคยมีการประเมินราคาที่ดินมาก่อนซึ่งส่งผลให้ราคาประเมินใหม่สูงมากอีกทั้งพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ราชพัสดุและตลาดดังนั้นการปรับราคาครั้งจึงทำให้ราคาที่ดินโดยรวมมีราคาสูงมาก
       
       ตรังเป็นอีกหนึ่งจังหวัดที่มีหมู่เกาะเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับจ.กระบี่ ที่แต่ละปีจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาพักผ่อนหลายล้านคน  ส่งผลให้ราคาซื้อขายที่ดินในจังหวัดมีการปรับตัวสูงตามสภาพเศรษฐกิจในจังหวัดเช่นกัน โดยตรังมีราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ย 16.19%  ส่วนจ.กระบี่มีราคาเฉลี่ยเพิ่ม 12%ซึ่งเชื่อว่ายังคงมีที่ดินที่ยังรอการพัฒนาอีกมาก โดยที่ จ.กระบี่มีราคาขายเดิมอยู่ที่ 62,000 บาท
       
         จังหวัดระยองถึงแม้ว่าจะยังไม่เป็นที่นิยมและโด่งดังเท่าพัทยาและภูเก็ตก็ตาม แต่เนื่องจากระยองเป็นจังหวัดที่อยู่ติดทะเลและจังหวัดเองเริ่มให้ความสนใจที่จะพัฒนาด้านการท่องเที่ยวมากขึ้น ซึ่งเชื่อว่าในอนาคตระยองน่าจะเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญแห่งหนึ่งของภาคตะวันออก  โดยราคาที่ดินในจังหวัดระยองเพิ่มขึ้นเพียง 5.91% แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าที่ดินในจังหวัดระยองยังคงสามารถพัฒนาได้อีกมาก เนื่องจากปัจจุบันยังไม่ค่อยมีนักลงทุนเข้าไปลงทุนมากนัก
       
       ด้านจังหวัดชลบุรี และพัทยา ซึ่งอยู่ใกล้กับกรุงเทพฯประมาณ 80-100 กม.หรือใช้เวลาเดินทางเพียง 1-2 ชั่วโมง  ก็ไม่น้อยหน้า เพราะปัจจุบันมีนักลงทุนมากหน้าหลายตาที่จับจ้องจะเข้าไปลงทุนไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนจากกรุงเทพฯหรือนักลงทุนจากท้องถิ่นเอง รวมถึงนักลงทุนต่างชาติที่เริ่มสนใจเข้ามาลงทุนในพัทยาและชลบุรีเป็นจำนวนมาก   เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติกว่า 80% รวมถึงภาครัฐเริ่มให้ความสนใจที่จะเข้ามาพัฒนาระบบขนส่งมากขึ้น  เช่น  ปรับปรุง ขยาย  ตัดถนนใหม่ รวมถึง รถไฟรางคู่  เป็นต้น ส่งผลให้การเติบโตของพัทยาและชลบุรีมีแนวโน้นที่ดีขึ้นเรื่อยๆ  และยิ่งทำให้ราคาที่ดินในแถบพัทยาและชลบุรีมีราคาที่ดินสูงขึ้นจากการเก็งกำไรของนักลงทุน โดยปัจจุบันราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 7.51%จากเดิมมีราคาขายตารางเมตรละ 70,000-60,000 บาท บริเวณถนนสุขุมวิท
       
       ร.ฟ.ท.-ทล.เร่งสร้างรถไฟรางคู่-ตัดถนนใหม่
       
       สำหรับการพัฒนาระบบขนส่งทางรางนั้น ปัจจุบันรัฐบาลขิงแก่ได้อนุมัติให้การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ดำเนินการก่อสร้างโครงการรถไฟทางคู่ฉะเชิงเทรา - ศรีราชา - แหลมฉบัง  มูลค่า 5,200 ล้านบาท  ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการเร่งรัดของ ร.ฟ.ท. และเป็นหนึ่งในโครงการเมกกะโปรเจกต์ของกระทรวงคมนาคม ที่ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงขาลง  และยังส่งผลดีต่อการพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งในอนาคต ปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาโครงการและคัดเลือกผู้รับเหมา
       
       โดยที่ผ่านมา ร.ฟ.ท. ได้พัฒนารถไฟชานเมืองรอบกรุงเทพฯ ระยะทาง 234 กิโลเมตร อาทิ สายตะวันออก ช่วงสถานีหัวหมาก – ฉะเชิงเทรา ระยะทาง 45 กม. สายใต้ ช่วงสถานี ชุมทางบางซื่อ - ตลิ่งชัน-นครปฐม ระยะทาง 41 กม. เป็นต้น ซึ่งจะเพิ่มประสิทธิภาพในการเดินรถและตอบสนองความต้องการการเดินทางที่เพิ่มขึ้นของประชาชนและการขนส่งสินค้าของผู้ประกอบการในอนาคต
       
       และมีแผนที่จะขยายเส้นทางรถไฟรางคู่ไปยัง สายตะวันออกเพิ่ม เช่น เส้นทางฉะเชิงเทรา –สัตบ ระยะทาง 134 กม., เส้นทางสายมาบตาพุด-ระยอง ระยะทาง 20 กม., เส้นทางสายคีรีรัฐนิคม-พังงา และโครงการก่อสร้างรถไฟรางคู่สายใต้ ช่วงนครปฐม – หัวหิน ระยะทาง 165 กม. โดยเส้นทางดังกล่าวเป็นแผนที่ทาง ร.ฟ.ท. จะดำเนินการก่อสร้างในอนาคต
       
       นอกจากนี้ยังมีโครงการก่อสร้างตัดถนนเส้นทางใหม่ของกรมทางหลวง(ทล.)ที่กำลังดำเนินการ คือ เส้นทางชลบุรี-พัทยา-มาบตาพุด ซึ่งคาดว่าจะออกแบบรายละเอียดโครงการแล้วเสร็จในปี2551
       
        ทั้งนี้เส้นทางดังกล่าวน่าจะช่วยส่งเสริมและสร้างศักยภาพให้จังหวัดท่องเที่ยวให้มีศักยภาพมากยิ่งขึ้นในการเข้าไปลงทุนของนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ
       
       
       ***************

ที่มา: ผู้จัดการ